Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche? So geht die Flächenberechnung von Immobilien.

In der heutigen Zeit entscheiden sich immer mehr Menschen dazu, sich ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Die Gründe dafür sind verschieden. Einerseits gehört Ihnen nach der Abbezahlung der Immobilie und zum anderen haben Sie eine Art Altersvorsorge.

Doch darum soll es in diesem Beitrag nicht gehen. Vor dem Kauf treten bei den potentiellen Interessenten immer wieder Fragen hinsichtlich der Fläche auf. Angaben zur Wohn- und Nutzfläche sind wichtig. Nicht selten wissen Käufer jedoch nicht, worin der Unterschied besteht.

Wir wollen Ihnen das Thema in diesem Beitrag ein wenig näherbringen. So erfahren Sie, wie sich die Fläche berechnen lässt, wie die Inhalte definiert werden und natürlich viele weitere, nützliche Informationen. Auch über mögliche regionale Unterschiede in Deutschland kommen wir zu sprechen, sodass Sie nach dem Lesen dieses Artikels das notwendige Fachwissen kennen.

Weshalb sind Flächenangaben wichtig?

Es gibt unterschiedliche Regelungen rund um die Berechnung der Wohnfläche. Die erforderlichen Angaben sind unerlässlich, denn nur so können Käufer erfahren, wie es um die Größeren der Räume bestellt ist und wie die Wohnnutzung im Allgemeinen aussieht.

Auch aus preislicher Sicht ist die Flächenangabe ein wichtiger Faktor, denn so können Sie die Quadratmeterpreise vergleichen und schauen, ob das Haus respektive die Wohnung den Vorgaben entspricht.

Bei der Berechnung der Fläche müssen Sie zwischen der Wohn- und Nutzfläche unterscheiden. Hierfür gibt es jedoch Regelungen. Diese sollen sicherstellen, dass die Berechnung stets denselben Faktoren entspricht und dieselbe Gewichtung erhält.

Berechnung – was gibt es zu beachten?

Ehe wir zu der eigentlichen Berechnung der Wohn- und Nutzfläche kommen, sollten Sie erst einmal die wesentlichen Faktoren kennen. So gibt es derzeit verschiedene Methoden zur Berechnung und je nach Berechnungsvorgehensweise können die Ergebnisse stark voneinander abweichen.

Bei manchen Methoden werden beispielsweise Dachschrägen in die Berechnung nicht miteinbezogen. Bei anderen Verfahren sieht die Lage so aus, dass diese zumindest anteilig gewertet werden.

Bei Wohnraum, der öffentlich gefördert wird, gilt die Flächenberechnungsmethode, bei Gerichtsverfahren kommt meist jedoch immer noch die Wohnflächenverordnung zum Einsatz.

Definition und Inhalte nach der DIN 277

Und dann wäre da noch der Unterschied zwischen den DIN-Normen. Über Jahrzehnte wurde die DIN 283 verwendet, heutzutage gilt sie als veraltet und nicht mehr zeitgemäß. Daher wird sie auch nicht mehr genutzt.

Bei frei finanzierten Immobilien kommt heute obligatorisch die DIN 277 zum Einsatz. Diese ist gängig und sollte von Ihnen vor dem Kauf zur Ermittlung der Fläche genutzt werden.

Die DIN gibt standardmäßig vor, wie die Flächenberechnung auszusehen hat. Inhaltlich gilt es bei der DIN 277 vor allen Dingen zwischen der Wohn- und Nutzfläche zu unterscheiden.

Berechnung: So wird die Wohnfläche nach der DIN 277 berechnet

Beim Blick auf die Berechnung fällt bei der DIN 277 auf, dass zunächst die Brutto-Grundfläche verwendet wird. Diese lässt sich vergleichsweise einfach berechnen, da hier meist die Außenmaße als Grundlage für die weitere Berechnung verwendet werden.

Der daraus resultierende Wert stellt die Basis dar, denn davon wird die Konstruktionsfläche subtrahiert. Dieser Wert ergibt sich aus der Summe an Pfeilern oder Wänden. Daraus ergibt sich das Ergebnis, die sogenannte Netto-Grundfläche.

Haben Sie die berechnet, so sind Sie bei der Berechnung der Wohnfläche schon ein ganzes Stück weiter. Nun müssen Sie aus der Grundfläche nur noch unterteilen – in Verkehrs-, Nutz- und Funktionsfläche. Addieren Sie die Ergebnisse aus Funktions- und Nutzfläche miteinander, so ergibt sich daraus resultierend die Wohnfläche.

Wohnfläche bei einer Immobilie – was ist das und was zählt dazu?

Wie erwähnt gibt es bei einer jeden Immobilie die drei Unterkategorien. Doch nur die wenigsten kennen die Unterschiede zwischen diesen. Nun, in jedem Haus oder in einer Wohnung gibt es Flächen, die bewohnbar und unbewohnbar sind. Bewohnbare Fläche gilt laut DIN 277 als Wohnfläche.

Zur Wohnfläche zählen alle Räumlichkeiten, die für wohnliche Zwecke und zum Aufenthalt genutzt werden. Konkret können die folgenden Räume zur Wohnfläche gezählt werden:

• Wohn- und Schlafzimmer
• Küche und Bad
• Kinderzimmer
• Flure
• Teilweise sogar Balkon und Terrasse

Wie sieht die Anrechnung der Wohnfläche aus – konkrete Beispiele

Die Anrechnung der Wohnfläche schaut dabei recht unkompliziert aus – zumindest, wenn Sie es einmal verstanden haben:

• So sind Räume, die eine lichte Höhe von über 2 Meter aufweisen – komplett anrechenbar.
• Anders schaut die Situation bei Räumlichkeiten mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Meter – hier können maximal 50% zum Ergebnis der Wohnfläche angerechnet werden.
• Bei Wintergärten und Schwimmbädern gelten spezielle Regelungen – normalerweise ist die Anrechnung aber hier ebenfalls bei 50%.
• Haben Sie einen Dachgarten, einen Balkon oder eine Terrasse, so können Sie normalerweise 25 % anrechnen. Ist die Qualität besonders gut, so kann die Anrechnung sogar bei bis zu 50 % liegen.

Wie Sie also sehen, können Sie nicht pauschal einen Raum komplett anrechnen, sondern müssen die aktuellen Gesetze und Regularien berücksichtigen. Die Wohnfläche nimmt bei einer Immobilie normalerweise den größten Wert ein. Dazu gehören unter andere die Küche, das Bad und die anderen Zimmer. Auch der Balkon, die Speisekammer oder die Terrasse zählen zumindest teilweise zur Wohnfläche.

Nutzfläche bei einer Immobilie – was ist das und was zählt dazu?

Die Wohnfläche ist das eine, doch auch die Nutzfläche ist wichtig und gehört zu einer jeden Flächenberechnung dazu. Nutzfläche sind laut Definition die Bereiche, die Sie bewohnen und die ausschließlich zu irgendwelchen Zwecken verwendet werden.

Welche Räumlichkeiten das im Detail sind, variiert von Immobilie zu Immobilie. Normalerweise sieht die DIN 277 und das Bauordnungsrecht der Länder jedoch vor, dass gerade Bereiche wie der Keller, der Dachboden oder die wirtschaftlich genutzten Geschäftsräume dazu zählen.

Wenn Sie eine Umnutzung anstreben, so können Sie das natürlich beantragen. Hierfür ist es wichtig, zum Bauamt zu gehen und Ihre Änderungen dort schriftlich genehmigen zu lassen. Laut der DIN 277 ist die Wohnfläche immer ein Bereich der Nutzfläche – zumindest teilweise. Irgendwo ist das natürlich logisch, denn auch bei der Wohnfläche können Bereiche für bestimmte Zwecke genutzt werden.

Verkehrsfläche bei einer Immobilie – was ist das und was zählt dazu?

Es gibt noch Flächenbereiche, die weder als Wohnfläche deklariert, noch zur Nutzfläche dazu gehören. Und hier kommt folglich der letzte Begriff ins Spiel – die Rede ist vom meist geringsten Teil, der Verkehrsfläche.

Hierbei handelt es sich beispielsweise um Treppenhäuser, Eingänge oder Aufzüge. Aber auch technische Betriebsräume, der Heizungsraum oder die Fläche für Maschinen fallen nicht unter den Bereich der Wohn- oder Nutzfläche.

Diese werden separat berechnet und zählen zur Funktionsfläche. Wie Sie also entsprechend erkennen können, gibt es bei der Flächenberechnung eine Reihe von Aspekten, die Sie kennen sollten.

Was ist die Grundfläche eines Hauses?

Die Grundfläche eines Hauses ist die M²-Zahl, die bei einem Gebäude tatsächlich am Ende des Tages auch genutzt werden kann. Der Begriff Grundfläche lässt sich aber auch wie folgt definieren: So handelt es sich laut Baulexikon um den Gebäudebereich, der den Boden betrifft.

Der Wert selbst lässt sich über die Oberflächen wie beispielsweise den äußeren Putz ermitteln. Aber auch die Holzverkleidung oder die Wärmeverdämmung sind Oberflächen, die zur Ermittlung der Grundfläche verwendet werden.

Strikt getrennt muss die Grundfläche von der Wohnfläche werden, denn das sind zwei komplett andere Werte. In der Baubranche wird die Grundfläche auch als bebaute Fläche deklariert.

Was ist mit Abkürzungen wie GRZ oder GFZ gemeint?

Im Bereich der Flächenberechnung wird sehr viel mit Abkürzungen gearbeitet. Dazu zählen auch die GFZ und GRZ. Der Begriff GFZ meint die Geschossflächenzahl. Demgegenüber steht der Begriff GRZ, der die Grundflächenzahl anspricht.

Die beiden Begriffe geben das maximal zulässige Maß der Grundstücksnutzung an. Beide Werte sind im Rahmen der Flächenrechnung unerlässlich, denn nur so kann die Fläche korrekt ermittelt werden.

Neben diesen beiden Begriffen gibt es noch weitere Abkürzungen. Beispielsweise gibt es den Begriff WS, der für ein Kleinsiedlungsgebiet steht.  Wenn Sie einen Lageplan sehen und trotz dieses Artikels nicht klarkommen, fragen Sie nach. Die Verantwortlichen kennen diese Fragen und werden sich gerne Ihrer Sache annehmen.

Nutzfläche in Wohnfläche umwandeln?

Wie bereits im Blogbeitrag einmal kurz angeschnitten, haben Sie die Möglichkeit, Nutzfläche in Wohnfläche umzuwandeln. Hierfür müssen Sie allerdings die Genehmigung der Baubehörde einholen.

Ob bei dem Vorhaben allerdings Probleme entstehen oder wie hoch die anfallenden Kosten sind, das hängt auch von den Bedingungen ab. Dazu zählen beispielsweise die Anzahl der Stellplätze, die Raumhöhe oder auch der Faktor Dämmung. Grundsätzlich ist es aber möglich.

Es gibt aber nicht selten auch Festlegungen im Bebauungsplan. In einem solchen Fall sieht das Vorhaben schon wieder ein wenig komplexer aus. Im Zweifelsfall sollten Sie in jedem Fall das Bauamt kontaktieren und eine schriftliche Stellungnahme anfordern.

Wie werden die Dachschrägen, Balkon, Terrasse etc. in der Wohnfläche/ Nutzfläche behandelt?

Bei der Berechnung der Wohn- und Nutzfläche gibt es viele Ausnahmen und eine Vielzahl an Kriterien zu beachten. Nicht jeder Quadratmeter kann auch vollends berechnet werden. In vielen Fällen passiert es sogar, dass die Maße aus dem Miet- oder Kaufvertrag mit den Werten der tatsächlichen Wohn- und Nutzfläche abweichen.

Wenn Sie noch nicht nachgemessen haben, sollten Sie dies auf jeden Fall schleunigst nachholen. Spezielle Fälle gelten für Dachschrägen, den Balkon oder die Terrasse. Das haben wir eingangs bereits kurz angesprochen und auf die geringeren Anrechnungen hingewiesen.

Fakt ist aber auch und das sollten Sie generell beachten: Zu den genannten Bereichen gelten stets Sonderregelungen. Wenn Sie Zweifel bei der Berechnung haben, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf. Als Immobilienprofi nehmen wir uns Ihres Projekts gerne an und unterstützen Sie mit Know-how.

Gibt es regionale Unterschiede in Deutschland?

Trotz der derzeit geltenden Regelungen gibt es immer wieder Unklarheiten. Das liegt auch an den regionalen Unterschieden, die von Bundesland zu Bundesland teilweise doch recht stark ausfallen.

Gerade bei den Preisen gibt es zwischen den verschiedenen Regionen doch teils erhebliche Vakanzen. Pauschal lässt sich jedoch ein Trend erkennen. In den alten Bundesländern wird nämlich mehr gezahlt.

Müssen die Menschen beispielsweise im Bundesland Hamburg durchschnittlich über 7,40 Euro pro Quadratmeter zahlen, sieht die Preislage in den Regionen um Sachsen rum sehr viel freundlicher aus. Hier wird pro Quadratmeter teilweise nur knapp über 5 Euro bezahlt. Die Vakanz zeigt sich und das wird in den nächsten Jahren auf keinen Fall enger werden. Daher sollten Sie sich genau überlegen, wo Sie hinziehen.

Tipps für die Wohnflächenberechnung und was Sie bei einer falschen Berechnung unternehmen können

Wenn Sie sich selbst eine Wohnflächenberechnung nicht zutrauen, sollten Sie sich Hilfe vom Profi holen. Grundsätzlich ist die Berechnung jedoch kein Hexenwerk und gerade durch die in diesem Beitrag vorgestellten Informationen sollten Sie in der Lage sein, eine Berechnung durchzuführen.

Gerne unterstützen wir Sie aber auch und helfen Ihnen. Haben Sie den Wert erfolgreich ermittelt und stellen fest, dass der Vermieter einen falschen Wert bei der Wohnfläche angegeben hat, so sollten Sie auf jeden Fall handeln. Sie haben nämlich ab einer Abweichung von mehr als 10 Prozent das Recht, eine Mietminderung vorzunehmen.

Die Höhe der Minderung variiert von Fall zu Fall und ist von der Abweichung abhängig. Zusammenfassend lässt sich also am Ende festhalten, dass sie in der heutigen Zeit, gerade bei frei finanzierten Immobilien die Berechnung nach DIN 277 nutzen sollten. Beherzigen Sie die Tipps aus diesem Artikel und holen Sie sich im Zweifelsfall vom Profi Hilfe. Dann kann rund um das Thema Wohn- und Nutzfläche nichts mehr schiefgehen.