Grundbuch – Ratgeber mit allen relevanten Fakten
Doch welche Daten stehen eigentlich im Grundbuch, worum handelt es sich dabei und wie wird es korrekt gelesen? In diesem Beitrag verraten wir zu all diesen und weiteren Aspekten die Fakten.
So erfahren Sie auch, welche unterschiedlichen Inhalte es gibt, was sich hinter den Altlasten versteckt und was es noch so rund um das Grundbuch zu wissen gibt.
Was ist ein Grundbuch?
Nicht jeder kennt sich mit den Immobilienbegriffen aus. Dahinter stellen sich viele die Frage, was ein Grundbuch ist. Nun, hierbei handelt es sich um ein beim Grundbuchamt erhältliches, öffentliches Register.
Jedes Grundstück samt der Immobilie wird hier geführt und ist mit einem jeweiligen Blatt aufgelistet. In Deutschland gibt es nur ein Grundbuch, in Ländern wie Österreich sieht dies noch anders aus. So gibt es neben dem eigentlichen Grundbuch auch noch ein eigenständiges Sondergrundbuch sowie ein Hauptbuch.
Das Grundbuch ist im Grunde nur für potentielle Hauskäufer interessant. Ehe Sie sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen, sollten Sie auf jeden Fall einen Blick in das Grundbuch werfen.
Auf diese Weise vermeiden Sie böse Überraschungen und vermeiden, dass Sie im Hinblick auf wertmindernde Vorlasten direkt Bescheid wissen. Als Hauskäufer haben Sie zudem die Pflicht, den Wechsel des Besitzers im Grundbuch zu beauftragen. Dies können Sie ebenfalls beim Grundbuchamt erledigen.
Wie ist ein Grundbuch aufgeteilt?
In Deutschland ist das Grundbuch einheitlich geführt und unterteilt sich demzufolge in fünf Sparten. In anderen Ländern der EU ist das meist genauso, es gibt aber auch Unterschiede.
Die Aufteilung erfolgt dabei nach einem klar spezifischen Muster, welches die Basis für jeden Grundbucheintrag darstellt und nach der eine jede Eintragung erfolgen muss. Das Grundbuchamt sollte sich in Ihrer Nähe befinden, den genauen Standort erfahren Sie beispielsweise über das Netz.
Die allgemeine Grundlage ist aber auch in der Grundbuchordnung schriftlich festgehalten und muss konsequent beibehalten werden. Die genauen Abteilungen und dessen Inhalt besprechen wir nachfolgend genauer.
Wo steht was? Die Abteilung 1
Es gibt innerhalb des Grundbuchs drei Abteilungen. In der ersten Abteilung sind die wichtigsten Informationen zu den Eigentümern im Grundbuch festgehalten. Auch die Bauberechtigten Erben sind in der ersten Abteilung des Grundstücks zu finden.
Neben den genannten Informationen sind aber auch die Eigentumsverhältnisse und die rechtlichen Aspekte in der Abteilung 1 des Grundbuchs enthalten.
Damit gemeint sind zum einen die Vermerke für den Eigentumswechsel. Aber auch die Versteigerungsvermerke sind innerhalb der Abteilung 1 des Grundbuchs geregelt.
Was steht in den Abteilungen 2 & 3?
Beim Blick auf die Abteilungen 2 und 3 wird schnell klar, dass es hier eher um Lasten und Hypotheken geht. Gibt es beispielsweise Altlasten (erklären wir im weiteren Verlauf noch genauer) oder Beschränkungen für mögliche Kaufinteressenten, so ist dies in dieser Abteilung des Grundbuchs festgehalten.
Konkret geht es beispielsweise um mögliche Erbbaurechte. Aber auch Nutzungsrechte oder Nießbrauchrechte sind in der Abteilung 2 schriftlich vermerkt. Ist eine Auflassungsvormerkung bei dem potentiellen Haus vorgemerkt, so können Käufer dies dort ebenfalls nachlesen.
In Abteilung 3 und das ist bei Käufern einer Immobilie ebenso wichtig, sind Grundschulden, Rentenschulden, aber auch Hypotheken festgehalten. Für potentielle Hauskäufer ist dabei vor allen Dingen die Reihenfolge von Interesse. Aus diesem Grund ist Sorgfalt ein ganz wichtiger Begleiter.
Welche Daten stehen im Grundbuch?
Das Grundbuch zählt bei einem Hauskauf zu den wichtigsten Unterlagen, die Sie benötigen. Im Grundbuch sind unter anderem die Grundstücksrechte, die Grundstücke oder die Eigentums- und Schuldverhältnisse als Daten festgehalten.
Als wäre das nicht genug, sind dort auch die konkrete Lage definiert. Aber auch die Größe des Grundstücks, das Flurstück und einige weitere Angaben sind im Grundbuch schriftlich festgehalten.
Die erwähnten Daten sind sozusagen die Eckdaten und sollten vor einem jeden Hauskauf unbedingt eingesehen werden. Früher war das Grundbuch nur beim Amt ersichtlich. Um den bürokratischen Aufwand zu reduzieren, wird das Grundbuch mittlerweile jedoch elektronisch geführt.
Wie lese ich ein Grundbuch richtig?
Nur die wenigsten beschäftigen sich vor dem Hauskauf jemals mit dem Grundbuch. Deshalb ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass nur wenige das Grundbuch von Beginn an richtig lesen können.
Wir haben die wichtigsten Fakten rund um das richtige Lesen des Grundbuchs für Sie einmal in einer Auflistung festgehalten:
- Am Anfang eines jeden Blattes befindet sich die Aufschrift. Auf dieser befindet sich stets der Name des jeweiligen Amtes. Aber auch der Grundbuchbezirk sowie die aktuell laufende Nummer des jeweiligen Blattes ist in besagter Aufschrift vermerkt.
- Darauf folgt das Bestandsverzeichnis. Darin ist das Grundstück sowie die Angaben des Katasteramts schriftlich festgehalten.
- Auch die Wirtschaftsart kann über das Grundbuch erkannt werden.
Soweit die wichtigsten Fakten zum richtigen Lesen des Grundbuchs. Nach der Aufschrift und dem Bestandsverzeichnis folgenden die Abteilungen 1, 2 und 3.
Wer darf das Grundbuch einsehen
Haben Sie ein nachweislich berechtigtes Interesse an einer Immobilie, so dürfen Sie Einsicht in das dafür vorgesehene Grundbuch nehmen. Vorwiegend gilt das Einsichtsrecht also für Käufer.
Notare sind von diesem nachweislichen Interesse befreit und dürfen zu jedem Zeitpunkt Einsicht nehmen. Da für jedes Grundstück ein gesondertes Grundbuchblatt erstellt wird, gibt es auch keine Probleme mit dem Datenschutz.
Wenn Sie also Haus A in Stadt X kaufen möchten, bekommen Sie lediglich für das jeweilige Grundstück Einsicht und können sich darüber umfassend informieren.
Erklärung der unterschiedlichen Inhalte – das Bestandsverzeichnis
Nachdem wir bereits ausgiebig über die Auflistung gesprochen haben, möchten wir Ihnen nachfolgend noch die vier weiteren Oberbegriffe genauer erläutern.
Im Bestandsverzeichnis sind verschiedene Spalten vorgemerkt. Diese beinhalten die folgenden Informationen:
- Die erste Spalte definiert jedes einzelne Grundstück.
- Spalte zwei ist für die Vergabe der bisherigen laufenden Nummern verantwortlich.
- In Spalte drei wird es komplexer. Hier gibt es einige Unterspalten, beispielsweise für den Vermessungsbezirk oder die Flure vermerkt.
- In der vierten Spalte ist dann noch abschließend die Größe des Grundstücks definiert.
Somit sind im Bestandsverzeichnis die wesentlichen Informationen zu einem Grundstück vermerkt.
Die Abteilungen 1, 2 und 3
Ein wenig erläutert haben wir die Abteilungen bereits. Um das Ganze zu vertiefen, haben wir aber nachfolgend noch einige wissenswerte Fakten zusammengetragen.
So können Sie in Abteilung 1 des Grundbuchs die wesentlichen Angaben über die derzeitigen Verhältnisse des Eigentums einsehen. Dazu gehört beispielsweise der Eigentümer oder die Grundlage der Eintragung.
In Abteilung 2 sind die Lasten, Vormerkungen und Widersprüche vermerkt. Auch potentielle Lasten oder Informationen über das Erbbaurecht lassen sich in der zweiten Abteilung einsehen.
Zu guter Letzt wäre noch die Abteilung 3 zu erwähnen. Hier ist das Grundpfandrecht hinterlegt. So finden Sie dort Informationen zur Kreditsicherheit, möglichen Hypotheken, aber auch zur Grundschuld.
Altlasten
Ein wichtiger Begriff vor und während eines Hauskaufs sind die Altlasten. Damit gemeint sind Altablagerungen und Altstandorte, welche schädliche Bodenveränderungen oder andere Gefahren hervorrufen.
Die Altlasten können Sie nur loswerden, wenn der gezahlte Kaufpreis ausreicht. Alternativ müssen Sie die Restschuld übernehmen oder mit den Gläubigern sprechen. Ehe Sie dementsprechend also eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich unbedingt über mögliche Altlasten informieren.
Fazit
Zum Grundbuch gibt es viel zu erzählen. Nicht jeder kann es einsehen, es bedarf eines klaren Interesses und zum richtigen Lesen müssen Sie sich vorab mit den Oberkategorien beschäftigen.
Fakt ist aber auch, dass Sie sich vor dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung erst einmal über das Grundstück, mögliche Hypotheken oder andere wichtige Faktoren wie beispielsweise die Altlast informieren sollten.