Denkmal-AfA – das müssen Sie wissen

Bundesweit gibt es in Deutschland eine Vielzahl von Immobilien, die denkmalgeschützt sind. Interessieren Sie sich folglich für den Kauf solcher Häuser, so sollten Sie einige Vorschriften beachten. Die n den Bereich der Bestandsschutz fallenden Häuser sind mit klaren Auflagen verbunden. 

Nach dem Kauf dürfen Sie beispielsweise keine x-beliebigen Modernisierungen durchführen. Alle Sanierungsarbeiten und Modernisierungen dürfen nur unter Befolgung der gesetzlichen Bedingungen auflagen erfolgen. Ganz grundsätzlich gilt dabei: Die Außenfassade muss erhalten bleiben und darf nicht primär verändert werden. 

Selbst für die Innenräume gelten bestimmte Bedingungen, welche sie befolgen müssen. Die Auflagen und Bedingungen bei denkmalgeschützten Häusern sind streng, das steht fest. Dennoch entstehen durch den Kauf einer solcher Immobilie einige Vorteile, wie zum Beispiel die Denkmal AfA. Doch wie wird ein solches Haus richtig abgeschrieben und was gibt es noch zu beachten? Diese und weitere Fragen erkläre ich Ihnen im nachfolgenden Beitrag genauer.

Definition: Was ist die AfA eigentlich?

Beim Wort AfA handelt es sich um die Abkürzung des Begriffs Abschreibung für Abnutzung. Die Denkmal AfA ist also nichts anderes als die Absetzung, die im Rahmen der Abnutzung entsteht.

Die AfA ist ausschließlich privaten Anlegern und Institutionen vorbehalten. Sie stellt eine Chance dar, Steuern zu sparen. Abschreibungsmöglichkeiten fallen unter die staatlichen Förderungen und werden als Anreiz offeriert.

Da die Denkmäler erhalten und ausschließlich unter strengen Bedingungen modernisiert werden dürfen, stellen sie eine attraktive Lösung der Altersvorsorge dar. So lässt sich der Begriff AfA mit wenigen Worten am besten beschreiben.

Rechtliche Themen rund um die AfA – diese Voraussetzungen gelten

Was die Voraussetzungen angeht, so müssen Sie einiges beachten – nur so dürfen Sie die Denkmal AfA aktivieren. Ganz grundlegend müssen Sie sich im Besitz einer entsprechenden Immobilie befinden. Ob ihre Immobilie unter den Denkmalschutz fällt, lässt sich anhand einer entsprechenden Bescheinigung prüfen.

Alle Häuser und Gebäude mit einer solchen Eignung sind für die Denkmal AfA berechtigt. Entgegen vieler Vermutungen brauchen Sie nicht alleiniger Eigentümer zu sein. Wenn Sie also mit einem Geschäftspartner einsteigen, so hindert Sie dies nicht.

Ein prozentualer Anteil oder eine Eigentumswohnung unter Denkmalschutz sind ebenso berechtigt, um die Abschreibung für Abnutzung zu beanspruchen. Ganz grundlegend sollten Sie wissen: Die Denkmalschutz AfA eignet sich einerseits für Eigentumsbesitzer, ist aber für Investoren mit ebenso vielen Vorteilen verbunden.

Denkmalschutz AfA beim Kauf

Rund um den Denkmalschutz sollten Sie rund um den Kauf beherzigen, dass Sie einen Experten zurate ziehen. Halten Sie sich nach dem Kauf der Immobilie beispielsweise nicht an die Vorschriften, so müssen die getätigten Modernisierungen zurückgenommen werden.

Doch das ist nicht alles, denn in einem solchen Fall entfallen die Steuern und Sie müssen womöglich ein Bußgeld bezahlen. Daher sollten Sie beachten, dass Sie Vorschriften erfragen und individuelle Wünsche erfragen.

Rund um den Denkmalschutz schaut die Lage so aus, dass der §10f EStG zum Einsatz kommt. Dieser Paragraph beschäftigt sich mit dem Sonderausgabenabzug bei selbstgenutztem Baudenkmal. Sofern Sie Teile des Hauses also für Wohnzwecke zur Verfügung stellen möchten, kann dies unentgeltlich erfolgen. Die dadurch entstehenden Kosten können Sie als Sonderausgaben absetzen.

Übertragung von Denkmalschutz AfA auf Käufer

Geht es für Sie als Käufer um die Übertragung des Denkmalschutzes, so stellen sich Interessenten häufig die Frage – kann die Abschreibung bei Verkauf übertragen werden? Die Antwort lautet nein.

Wenn Sie Ersterwerber sind und als Besitzer die Immobilie sanieren, so haben Sie das Recht und können die Immobilie im Rahmen der AfA ausnutzen. Kommt es innerhalb der ersten 12 Jahre zum Verkauf, so kann die freie Abschreibung nicht nochmal aktiviert werden.

Grunderwerbssteuer absetzen bei Denkmalschutzobjekten

Ebenso häufig tritt beim Immobilienkauf die Frage auf, ob die anfallende Grunderwerbssteuer abzusetzen ist. Nun, unter dem Posten Sonderabschreibungen besteht die Chance, auch die Grunderwerbssteuer abzusetzen.

Denkmal AfA bei Eigennutzung

Entscheiden Sie sich für den Erwerb einer Denkmal Immobilie und möchten diese vermieten oder selbst nutzen – so müssen Sie einige Aspekte beachten. Bewohnen Sie das Denkmal Haus selbst, so profitieren Sie ebenso von der Denkmal-AfA. Im Gegensatz zu den anderen Konstellationen, gibt es hier jedoch Abweichungen.

Damit gemeint ist beispielsweise die Laufzeit. Aber auch die Höhe der Abschreibungen verläuft ein wenig anders, denn der jährlich abzuschreibende Betrag ist in einem solchen Fall linear.

Der prozentuale Wert der getätigten Sanierungskosten liegt hier bei neun Prozent. Insgesamt können Sie bei der linearen AfA 90 Prozent steuerlich geltend machen. Dementsprechend liegt der Zeitraum bei zehn Jahren. Somit ist der Kauf einer Denkmal Immobilie nochmals attraktiver, zumal die Zulage für Eigenheime inzwischen nicht mehr anfällt.

Denkmal AfA bei der Vermietung einer Immobilie

Möchten Sie die Immobilie als Kapitalanlage nutzen und nicht selbst bewohnen, so ist die Vermietung des Hauses besonders interessant. Immer mehr private und institutionelle Anleger entscheiden sich für diese Vorgehensweise, erwerben infolgedessen eine Denkmal Immobilie – mit dem Ziel, diese zu vermieten.

Da die Immobilien nicht selten in einer attraktiven Umgebung liegen, so brauchen Sie diese nur den Bedingungen entsprechend zu modernisieren. Ist dieser Schritt erledigt, so dürfen Sie sich auf lukrative Mieteinnahmen freuen.

Im Gegensatz zu anderen AfA-Rechnungen schaut die Abschreibung bei vermieteten Gebäuden so aus, dass sie länger ausfällt. Dabei liegt der Zeitraum bei zwölf Jahren, wobei es gewisse Unterschiede gibt.

Ähnlich wie bei der Denkmal AfA für die Eigennutzung liegt der Abschreibungssatz zunächst bei neun Prozent. So können Sie neun Prozent der Kosten innerhalb der ersten acht Jahre geltend machen. Für die übrigen vier Jahre fällt der Prozentsatz dann, liegt aber immer noch bei sieben Prozent pro Jahr. Dementsprechend können Sie die komplett anfallenden Renovierungskosten für das Denkmal Gebäude absetzen und aus steuerlicher Sicht geltend machen.

Denkmal AfA: Beispielrechnung für die Abschreibung

Wenn Sie sich mit dem Kauf einer Denkmal Immobilie beschäftigen, können Sie aus steuerlicher Sicht einiges an Geld sparen. Das Ganze ist vollkommen legal und dank der Vergünstigungen stellen Denkmal Immobilien eine vielfach attraktivere Altersvorsorge dar.

Doch wie sieht es eigentlich mit der Abschreibung aus? Folgendes Beispiel verdeutlicht, wie es um die Abschreibung bei einer Denkmal Immobilie ausschaut.

Der Käufer, Herr Schuh zahlt für ein modernisierungsbedürftiges Denkmal Gebäude einen Preis von 100.000 Euro.  Hiervon entfallen 60.000 Euro auf das Grundstück. Diese Summe ist nicht absetzbar.

Zusätzlich investiert er in die Sanierung des Hauses, wodurch 600.000 Euro anfallen. Herr Schuh hat ein Eigenkapital von 100.000 Euro, den übrigen Betrag von 600.000 Euro nimmt er als Kredit auf. Aus dem Gebäude möchte er zwei Wohnungen gestalten, die für je 1000 Euro pro Monat vermietet werden sollen.

Der Zinssatz liegt bei zwei Prozent, die Zinsen sind für 15 Jahre festgeschrieben und die Tilgung liegt bei 2 Prozent.

Zudem hat er sich ein Sondertilgungsrecht von weiteren vier Prozent der Darlehenssumme jährlich zusichern lassen – somit kann er im Falle eines Überschusses die Rückzahlung des Kredits beschleunigen. Die Monatsrate an die Bank beträgt 2.000 Euro, davon anfangs rund 1.000 Euro Zinsen und 1.000 Euro Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung bei rund 650 Euro, die Tilgung bei rund 1.350 Euro.

Denkmal AfA – so sparen Sie Steuern

Steuerlich abschreiben kann Herr Schuh sowohl den Gebäudewert mit der linearen AfA. Er beträgt hier 40.000 Euro (100.000 Euro Kaufpreis abzüglich 60.000 Euro Grundstückswert). Als auch die kompletten Sanierungskosten mit den hohen Denkmal-AfA-Sätzen – das sind anfangs neun Prozent. Absetzbar sind außerdem die Zinsen, die er für sein Bankdarlehen zahlt.

Die (vereinfachte) Rechnung sieht dann anfangs in etwa folgendermaßen aus: