Das Nießbrauchrecht bei Immobilien

Es gibt viele sinnvolle Anwendungsmöglichkeit für die Nutzung des Nießbrauchrechts bei Immobilien.

Einerseits kann man Steuern sparen, besonders wenn man an die Weitergabe an Erben denkt. Speziell, wenn es sich nicht um die direkten Kinder handelt, wird es umso attraktiver.

Andererseits kann es für Käufer auch um die Absicherung des Kaufs eines Objektes gehen, das der Eigentümer zu Lebzeiten noch nicht verkaufen möchte.

Aber gerade beim Kauf einer Immobilie mit einem eingetragenen Nießbrauchrecht gibt es vieles zu beachten, damit man keine bösen Überraschungen erlebt.

So wird das Nießbrauchrecht rechtlich definiert

Kurz zusammengefasst erhält der Nießbraucher das Recht einen Teil oder eine gesamte Immobilie zu nutzen und die Früchte bzw. den Ertrag zu verwenden, wobei es dabei auch Einschränkungen je nach Vereinbarung geben kann.

Der Gesetzestext aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz BGB) lautet:

§ 1030 Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen

(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).

(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.

Es gibt drei Nießbrauch Modelle

• Vorbehaltlicher Nießbrauch:​ Dieses Modell wird am häufigsten angewendet. Dabei überträgt ein Eigentümer die Eigentumsrechte an der Immobilien an einen neuen Eigentümer. Das kann durch Kauf oder Schenkungen geschehen. Gleichzeitig behält er sich aber das Nießbrauchrecht, wodurch der bisherige Eigentümer weiter die Früchte der Immobilien genießen kann.
  • Entgeltlich​: Hierbei kann der Nießbraucher Mieteinnahmen unter Abzug der Werbungskosten versteuern. Der Eigentümer versteuert das Entgelt für die Übertragung und kann damit auch die AfA (Abschreibung für Abnutzung) geltend machen.
  • Unentgeltlich​: Dabei bleibt beim Nießbraucher alles gleich. Nur der Eigentümer hat keine Einnahmen und verliert dadurch auch die steuerliche Geltendmachung der AfA.
• Nachrangiger Nießbrauch:​ Dabei geschieht anfangs alles genauso, wie beim vorbehaltlichen Nießbrauch. Allerdings vereinbaren der bisherige und der neue Eigentümer bereits vorzeitig, auf wen das Nießbrauchrecht im Falle des Todes des Nießbrauchers übergeht.
• Zuwendungsnießbrauch:​ Dieses Nießbrauchrecht wird an einen Begünstigten übertragen, ohne dass sich der Eigentümer der Immobilien ändert. Diese Variante ist steuerlich ungünstig, weil der Nießbraucher zwar von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Werbungskosten abziehen darf. Aber die AfA kann weder der Nießbraucher (weil er kein Eigentümer ist) noch der Eigentümer (weil er keine Einkünfte hat) verwenden.

Der Unterschied vom Nießbrauchrecht zum Wohnrecht

Besonders in Bezug auf die Weitergabe einer Immobilien an die Erben taucht oft auch der Begriff “Wohnrecht” auf.

Die Eltern übertragen zum Beispiel ganz klassisch den Kindern das Einfamilienhaus, um die Erbschaftssteuer zu vermeiden. Nun könnten sie auch ein Wohnrecht eintragen lassen.

Doch das Wohnrecht kann nur solange genutzt werden, wie die Eltern selbst im Haus wohnen. Sobald diese eventuell in eine Pflegeeinrichtung übersiedeln müssen, endet die Nutzung des Wohnrechts.

Beim Nießbrauchrecht bleibt dieses lebenslang bestehen und die Eltern könnten dann auch vermieten. Daher wird das Nießbrauchrecht normalerweise öfters bei Zinshäusern und seltener bei Einfamilienhäusern verwendet.

So wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen

Für Immobilien muss eine notariell beglaubigte schriftliche Vereinbarung zwischen den beiden Vertragsparteien erstellt werden. Diese wird danach beim Grundbuchamt abgegeben.

Das Nießbrauchrecht wird anschließend in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dort stehen auch alle anderen Lasten und Verfügungsbeschränkungen vermerkt, wie Dienstbarkeiten oder Vormerkungen oder Widersprüche.

Ganz genauso kann auch die Löschung des Nießbrauchrechts entgeltlich oder auch unentgeltlich von beiden Parteien vereinbart werden. Sollte der Nießbraucher verstorben sein, dann kann der Eigentümer den Eintrag auch nach entsprechendem Nachweis löschen lassen.

Es kann auch eine vereinbarte zeitliche Begrenzung des Nießbrauchrechts geben. Dann erlischt es vollautomatisch ohne Zutun.

Übertragung oder Weitergabe von Nießbrauchrechten

Grundsätzlich handelt es sich um eine Vereinbarung nur zwischen den beiden Vertragsparteien, nämlich dem Eigentümer und dem Nießbraucher.

Ohne Zustimmung des Eigentümers kann der Nießbraucher das Recht niemandem übertragen. Das gilt sowohl für den Verkauf als auch für das vererben. Auch verschenken kann der Nießbraucher das Recht nicht.

Lediglich die Früchte bzw. den Ertrag der Immobilien darf man jemandem überlassen. Dadurch geht aber niemals das Nießbrauchrecht selbst über.

Die Pflichten entstehen für den Nießbraucher

Gemäß § 1041 BGB muss der Nießbraucher die Immobilien erhalten und ordentlich bewirtschaften. Außerdem ist er gemäß § 1045 BGB auch verpflichtet diese zu versichern.

Zusätzlich muss der Nießbraucher auch die normalen öffentlichen Lasten gemäß § 1047 BGB übernehmen.

Für alle baulichen Veränderungen und eventuell einer Belastung mit einem Darlehen benötigt man immer die Zustimmung des Eigentümers.

Nießbrauchrecht beim Immobilienkauf

Das Nießbrauchrecht bleibt vom Verkauf der Immobilie ungerührt. Der neue Eigentümer muss sich unverändert an das bestehende Recht halten. Eine Änderung kann immer nur einvernehmlich zwischen dem aktuellen Eigentümer und dem Nießbraucher vereinbart werden.

Deswegen wird der Wert der Immobilien dadurch auch vermindert. Für die Banken wird bei einer Belastung im Grundbuch wichtig, ob das Nießbrauchrecht vorrangig eingetragen ist. Dadurch werden die Finanzierungsmöglichkeiten ein wenig eingeschränkt.

Trotzdem kann die Immobilien als Sicherheit eingesetzt werden, weil ein Verkauf möglich ist.

So wird der Wert des Nießbrauchrechts errechnet

Der Wert des Rechts hängt von der Lebenserwartung des Nießbrauchers ab, falls es nicht zeitlich begrenzt wird. Zusätzlich sind die marktüblich möglichen Mieteinnahmen pro Jahr ausschlaggebend. Dieser darf gemäß § 16 Bewertungsgesetz (BewG) aber nicht höher als der Verkehrswert durch 18,6 dividiert sein.

Danach wird mit dem Vervielfältiger gem. § 14 Abs. 1 S. 4 BewG multipliziert. Das Ergebnis wird allerdings nur für die Bewertung der Immobilie zum Beispiel durch die Bank für die Belehnung verwendet.

Der Eigentümer und der Nießbraucher können auch ein anderes Entgelt für das Nießbrauchrecht vereinbaren.

Besonderheit bei der Vererbung der Immobilie

Wenn der Eigentümer die Immobilie vererbt, dann bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Es kann auch testamentarisch verlangt werden, dass nach dem Tod jemanden ein Nießbrauchrecht eingeräumt wird. Auch das gilt und belastet die Immobilie.

Allerdings wird ein Pflichtteil des Erbes von einem Nießbrauchrecht nicht eingeschränkt. Wenn also ein Haus jemandem geschenkt wird und gleichzeitig der bisherige Eigentümer Nießbraucher wird, bleibt der Pflichtteil für die gesetzlichen Erben unverändert.

So wurde der Möglichkeit ein Riegel vorgeschoben, auf diese Weise unliebsame Verwandte zu enterben.

Fazit zum Nießbrauchrecht

Sobald Sie etwas mit Immobilien zu tun haben, sollten sie sich mit dem Nießbrauchrecht auseinandersetzen. Wenn Eltern es zur frühzeitigen Vererbung nutzen, lassen sie sich für die Vereinbarung unbedingt ausreichend Zeit, um keine teuren Fehler zu machen.

Für Käufer verändert das eingetragene Recht zwar den Wert der Immobilie. Diese wird aber keineswegs wertlos dadurch. In jedem Fall lassen sie sich unbedingt professionell beraten.